Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ tháng 1/2025 với nhiều thay đổi quan trọng, trong đó quy định rõ các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền. Từ tháng 5/2025, người dân cần nắm rõ quy trình đăng ký biến động đất đai trong những trường hợp này để đảm bảo đúng pháp luật và tránh phát sinh rắc rối.
Những trường hợp không cần xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất không cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, nếu không thuộc các trường hợp sau:
Chuyển từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ hoặc rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung theo dự án chăn nuôi quy mô lớn;
Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp được giao có thu tiền hoặc cho thuê;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;
Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp hoặc công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
Chuyển từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Người dân nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngoài các trường hợp nêu trên thì không cần xin phép, tuy nhiên vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan chuyên môn.
Thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất, người dân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định. Dưới đây là trình tự thực hiện:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Tùy theo đối tượng sử dụng đất, nơi tiếp nhận hồ sơ sẽ khác nhau:
Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh.
Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cũng nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai qua Bộ phận một cửa theo quy định.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ, đầy đủ của hồ sơ:
Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả;
Nếu hồ sơ thiếu thành phần, sai lệch thông tin hoặc không thuộc thẩm quyền tiếp nhận, hồ sơ sẽ được trả lại và hướng dẫn chỉnh sửa;
Trường hợp nộp tại Bộ phận một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh sẽ thực hiện các nội dung sau:
Nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận và bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính, thì không cần đo đạc lại, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Nếu chưa có bản đồ địa chính, cơ quan chuyên môn sẽ trích đo, trích lục bản đồ làm căn cứ để đăng ký biến động.
Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn so với Giấy chứng nhận nhưng ranh giới không thay đổi, người sử dụng đất cần nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần tăng thêm theo quy định.
Gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh, nếu có.
Cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi hoàn thành cập nhật biến động và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), Giấy chứng nhận mới hoặc Giấy xác nhận thay đổi sẽ được trao trực tiếp cho người sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua đường bưu điện theo yêu cầu.
Một số lưu ý quan trọng
Dù không cần xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân vẫn phải đăng ký biến động để cập nhật thông tin pháp lý hợp lệ;
Việc không thực hiện đăng ký biến động có thể khiến quyền sử dụng đất không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp;
Người sử dụng đất cần lưu ý kỹ các nghĩa vụ tài chính phát sinh nếu diện tích thực tế lớn hơn so với diện tích đã cấp trên Giấy chứng nhận.
Từ tháng 5/2025, cùng với hiệu lực thi hành của Luật Đất đai 2024, người dân sẽ thuận lợi hơn trong việc chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp mà không cần xin phép. Tuy nhiên, thủ tục đăng ký biến động đất đai vẫn là bước bắt buộc nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Việc thực hiện đúng quy trình sẽ giúp tránh các rủi ro pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi trong việc giao dịch, chuyển nhượng sau này.